新加坡私宅价格再度加速上涨 受新一轮买盘带动

新加坡私宅价格加速上涨：新一轮买盘驱动下的市场变局2025年新加坡私宅市场呈现"量价齐升"的加速态势，尤其是核心区域豪宅与大众化私宅分化明显。这一轮上涨并非单一因素作用，而是全球资本流动、本地政策调整与市场供需失衡共同催生的结果，同时也暗藏区域分化与政策调控的潜在变数。# 一、市场表现：价格涨幅反弹与结构分化并存新加坡私宅价格在经历2024年3.9%的三年最慢增长后，2025年呈现加速回升态势。根据市区重建局数据，2025年第一季度整体私宅价格环比增长0.8%，虽较2024年第四季度的2.3%有所放缓，但进入年中后涨势明显增强。这种加速主要体现在两个维度：区域分化显著：核心中央区（CCR）与其他中央区（RCR）成为上涨主力。2025年上半年豪华公寓销量同比跃升54%，总成交额达5.843亿新元，尺价同比上涨6.2%至3736新元。地标性项目如21 Anderson的四居室单元成交单价达4672-5347新元/平方英尺，Skywaters Residences一套五居室以3090万新元成交，创下尺价5841新元的区域纪录。相比之下，中央区以外（OCR）的大众化私宅价格涨幅相对温和，2025年第一季度仅微增0.3%。新旧房市场联动：新盘热度持续向二手市场传导。2025年第二季度二手豪宅成交120套，高于前两年季度平均的94套。未购得新盘的买家转向现有房源，推动二手市场价格基准抬升，形成"新盘带动二手、二手巩固信心"的正向循环。这种联动效应在核心区尤为明显，如River Green等新盘首周末成交率达88%，间接带动周边二手私宅报价上调5%-8%。# 二、核心驱动力：多重因素催生新一轮买盘本轮私宅价格加速上涨的核心推手是增量买盘的集中入场，而买盘激增背后是利率环境、资本流动与政策调整的共同作用：低利率环境降低购房成本：作为房贷基准的三个月新元隔夜利率（SORA）2025年内骤降137个基点，8月已降至1.65%。利率下行对高净值买家影响尤为显著——2000万新元贷款在3%与1.6%利率下的年还款额相差可达数十万新元。大华银行预测，2025年第四季度SORA将维持在1.74%左右，相对宽松的货币环境仍将支撑购房需求。全球资本避险流入：在欧美经济不确定性加剧、欧洲财政压力持续的背景下，新加坡凭借政治稳定、货币稳健的优势成为资本避风港。2025年预计约1600名百万富翁移居新加坡，其中获得永久居民身份或持有外国国籍的超高净值人士成为豪宅市场主力买家。世邦魏理仕数据显示，这类群体偏好大户型公寓及顶层豪宅，推动核心区高端物业成交占比从2024年的32%升至2025年上半年的47%。政策调整释放需求：2025年新加坡政府实施的房产税优惠政策间接刺激了自住型需求。数据显示，超过90%的自住型私宅业主将享受房产税减免，其中自住私宅可获得15%的一次性退税（上限1000新元）。税收负担的减轻使部分观望买家提前入市，尤其在OCR区域，这类自住需求占比达62%。供需失衡加剧竞争：供应端的持续紧张放大了买盘效应。2025年私宅竣工量仅5348套，较2023年锐减60%。而需求端却在多重因素推动下扩张，形成"僧多粥少"的格局。这种失衡在租赁市场表现尤为突出，2025年6月私宅出租量暴增18.8%达6674套，创五年新高，租金市场的韧性进一步增强了投资者信心。# 三、未来展望：增长动能与潜在风险并存尽管当前私宅市场涨势强劲，但未来走势将受到供应增量、政策调控与宏观经济的多重影响，呈现"机遇与挑战并存"的格局：短期支撑因素：核心中央区新盘供应增加将持续激活市场。2025年CCR已推出超过2000个新单位，10月即将推出的Skye at Holland项目将使全年供应总量达2728个，创2021年以来新高。这些新项目采用竞争性定价策略，如River Green售价3111新元/平方英尺，仅略高于RCR区域新盘价格，性价比优势吸引大量买家入场。莱坊预测，2025年全年私宅价格将保持3%-5%的温和增长。长期风险预警：三大因素可能抑制价格上涨势头。一是未来供应放量，2026年私宅预计供应量达7968个单位，2028年及以后可能攀升至16856个单位，充足供应将缓解供需失衡；二是利率下行空间收窄，新元利率较美元利率已处于历史低位，星展、华侨等银行均认为进一步降息空间有限；三是政策调控风险，若房价上涨过快，政府可能重启额外买方印花税等冷却措施，2018-2023年的调控周期已证明这类政策对抑制投机性需求效果显著。区域分化加剧：不同类型私宅走势将进一步分化。豪华公寓与优质洋房（GCB）的"冰火两重天"可能持续——2025年上半年GCB交易量同比减半，平均尺价下跌12.8%，但随着金融市场回升，下半年有望复苏。而OCR区域因通勤便利和价格优势，将持续吸引自住型买家，预计2025年下半年价格涨幅可能回升至1%-2%。新加坡私宅市场的本轮上涨，本质上是全球资本重新配置与本地市场基本面共振的结果。对于投资者而言，需警惕供应放量与政策转向风险；而对于自住型买家，核心区新盘的集中供应或将带来难得的入市窗口。未来12个月，供应增量与政策动向将成为决定市场走向的关键变量。